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商鋪長期租賃合同

時間:2024-08-15 16:31:46 120

商鋪長期租賃合同gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

一、轉(zhuǎn)租、“轉(zhuǎn)讓”和獨(dú)立的租賃合同的問題gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

當(dāng)一戶商家承租一個商鋪經(jīng)營一段時間后,因?yàn)榻?jīng)營情況不好,往往考慮將承租的商鋪“轉(zhuǎn)讓”或轉(zhuǎn)租。承租一個商鋪時一定要搞清楚商鋪的真正產(chǎn)權(quán)人是誰,如果現(xiàn)在經(jīng)營者不是產(chǎn)權(quán)人,那么就涉及轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的問題。在商鋪?zhàn)赓U中,轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象十分普遍,我們曾經(jīng)碰見過連環(huán)近十手的情況,令人嘆為觀止。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

在保持轉(zhuǎn)租房方與房東的租賃關(guān)系的同時,衍生出轉(zhuǎn)租房與轉(zhuǎn)承租人之間的租賃合同的做法,屬于商鋪轉(zhuǎn)租;原承租方退出租賃合同,由新承租方取代原承租方法律地位的做法,屬于商鋪(租賃合同)轉(zhuǎn)讓;原租賃合同解除,新承租人與房東重新簽訂租賃合同,對于租賃合同涉及到的問題進(jìn)行全新的協(xié)商,屬于獨(dú)立的租賃合同。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

在采用轉(zhuǎn)租的方式時,一定要確認(rèn)轉(zhuǎn)租方是否有轉(zhuǎn)租權(quán),要確保本租賃合同期限沒有超過前手合同的租賃期限,要審查要審查所有的前手租賃合同的效力。因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同的效力有賴于前手合同的效力和前手的轉(zhuǎn)租權(quán)。實(shí)務(wù)中,即使所有前手合同均約定有轉(zhuǎn)租權(quán),最好還是要求房東進(jìn)行書面確認(rèn)。因?yàn)樯啼佔(zhàn)饨鹜ǔ13稚蠐P(yáng),房東否認(rèn)轉(zhuǎn)租,借此要求提高房租的現(xiàn)象屢見不鮮。而且,對于前手合同的效力問題,沒有經(jīng)過訴訟確認(rèn)或公證確認(rèn),審查也只能做到初步認(rèn)定。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

在采用租賃合同轉(zhuǎn)讓的方式時,最好最簡易的辦法是在原租賃合同后面進(jìn)行說明和補(bǔ)充,這樣才能保持前后合同內(nèi)容的一致。但是,對于前手已經(jīng)履行的合同義務(wù)和尚未履行的義務(wù)一定要注意銜接,特別是押金問題和尚未支付的租金問題。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

在采用獨(dú)立租賃合同的方式時,主要是要確認(rèn)原租賃合同已經(jīng)有效解除,并注意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

不管采用上述哪種方式承租商鋪,商業(yè)習(xí)慣上都有“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”的問題。即上家承租商鋪時,為了裝修等原因,都投入了一定費(fèi)用,上家在退出經(jīng)營交付下家使用時,要求下家作出一定金額的補(bǔ)償。即使裝修費(fèi)用沒有多少或者根本沒有裝修(有些上家純粹是在進(jìn)行租賃投資),在商鋪搶手的市場情況下,下家也無法拒絕上家的這種要求。轉(zhuǎn)讓費(fèi)只要是協(xié)商一致的,并無違法或脅迫的說法。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

二、營業(yè)執(zhí)照的問題gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

經(jīng)營者要合法經(jīng)營,需要辦理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。法律規(guī)定,經(jīng)營者需要有經(jīng)營場所的,在辦理營業(yè)執(zhí)照時,需要提供房產(chǎn)證或租賃和租賃合同。一般而言,工商局在辦理營業(yè)執(zhí)照時,如果前一經(jīng)營者在該商鋪的營業(yè)執(zhí)照未注銷或變更為其他注冊地址,新的承租人則無法利用該商鋪辦理出新的營業(yè)執(zhí)照(有別于商場、市場等綜合性場所的營業(yè)執(zhí)照和具體攤位的營業(yè)執(zhí)照之間的關(guān)系)。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

但是,也有很多經(jīng)營者不辦理營業(yè)執(zhí)照,而借用前手的營業(yè)執(zhí)照。這種操作實(shí)際上并不構(gòu)成合作經(jīng)營、承包經(jīng)營,實(shí)際上是非法借用執(zhí)照和商鋪轉(zhuǎn)租或租賃合同轉(zhuǎn)讓。這一方面并不完全合法,一方面也容易受制于前手。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

另外,有些產(chǎn)權(quán)人擅自分割商鋪,分別出租人多個商家。這也會導(dǎo)致商家之間辦理營業(yè)執(zhí)照面臨障礙。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

三、裝修的問題gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

每個商家接手商鋪后,通常要進(jìn)行一番裝修再開業(yè);有的加盟、、連鎖商家還要講求裝修風(fēng)格統(tǒng)一性。但是,具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求,因?yàn)樯啼伒难b修不能破壞主體結(jié)構(gòu)。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

同時,租賃合同期滿后,裝修做如何處理,也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發(fā)生承租人要求補(bǔ)償和出租人要求恢復(fù)原狀的沖突。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

四、電容gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

有些商鋪的經(jīng)營者對電容有特別要求,需要擴(kuò)容。但是擴(kuò)容并不是一件很容易的事,需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批,相關(guān)部門又會根據(jù)規(guī)劃嚴(yán)格限制電容。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

五、招商問題gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

有些新開設(shè)商場或市場,為了吸引商家,在對外宣傳中往往明示或暗示不久的將來該地區(qū)將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈,并給商家種種口頭承諾。但是,事實(shí)往往讓承租的商家不能如愿,甚至血本無歸。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

六、配合義務(wù)問題gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

承租了商鋪之后,上家很多事情需要房東的配合,比如辦理營業(yè)執(zhí)照需要房東提供房產(chǎn)證,裝修也需要房東提供相關(guān)材料,擴(kuò)容更是。但是,如果合同對這些問題沒有約定,房東往往以沒有義務(wù)為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

七、合同目的問題gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

我們知道,在我們繁雜的行政管理體系中,環(huán)衛(wèi)、工商、消防、規(guī)劃等五花八門的管理部門都會商家的經(jīng)營活動進(jìn)行管理和限制。商家利用承租的商鋪進(jìn)行經(jīng)營的目的往往因?yàn)檫@些部門的干預(yù)而不能實(shí)現(xiàn)。比如,在住宅樓底層的沿街商鋪經(jīng)營餐飲活動受到環(huán)衛(wèi)部門的限制。這些限制并不是商家能夠完全了解和預(yù)測的。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

但是,如果在合同中約定租賃商鋪的目的,當(dāng)商家活動受到相關(guān)管理部門限制時,便可以以無法實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除租賃合同,并無需承擔(dān)違約責(zé)任。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

八、拆遷問題gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

商家承租商鋪往往希望能夠長期穩(wěn)定經(jīng)營,如果生意尚可,更是會增加投入。但是,萬一碰上拆遷的情況,那么商家的愿望就落空了。如果已經(jīng)劃入拆遷紅線范圍的,更是連營業(yè)執(zhí)照都無法申請。考慮到房東,特別是轉(zhuǎn)租人、轉(zhuǎn)讓人很有可能隱瞞這些重要情況。所以,預(yù)測未來動遷的趨勢和查閱城市規(guī)劃紅線圖便十分重要,在合同中對將來可能的動遷問題作一個約定也很有必要。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

九、 明確要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積、范圍以及租賃用途gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

1、比如本店鋪位于成都市某個區(qū)某條街多少號一定要明確,具體的面積大小也要明確,還要強(qiáng)調(diào)范圍,并要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫出您的范圍并列在合同上,因?yàn)槿绻麤]有明確的范圍,可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

2、 寫出做什么用途,比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定,在合同上寫明。要做什么一定要表達(dá)出來,以防一旦有沖突的時候業(yè)主或者出租方拿這個和您gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

找麻煩,這也是雙方一起定的,一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達(dá)用途,如果將來您要做別的業(yè)態(tài),完全可以跟出租方去商量。刊出gUx萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com

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